מה היא תכנית פינוי בינוי?
חוק פינוי בינוי נחקק בשנת 1965 אך רק ב-1998 הפך למדיניות ממשלתית רשמית.
במסגרת תכנית פינוי בינוי, הורסים מבני מגורים ישנים במתחמים של 24 יחידות דיור לפחות ובונים חדשים במקומם. דיירי המתחם מתפנים למגורים חלופיים ועם סיום העבודות, חוזרים לעולם אחר: מבנים חדישים ובטיחותיים, תשתיות חדשות ודירות מרווחות. הדיירים נהנים מתוספות שונות כמו: מרפסות, ממ”ד, מעליות, חניה וכן מסביבה משודרגת ומטופחת הכוללת: בתי-ספר, גני ילדים, פארקים, מרכזי מסחר ועוד.
מי מרוויח מתכנית פינוי בינוי?
הדיירים – שווי דירתם החדשה והמרווחת עולה בשיעור ניכר על הקודמת. רמת החיים שלהם הרבה יותר גבוהה בזכות הפיתוח הסביבתי והמבנה החדש והמחוזק.
היזם – הממן את בפרויקט ומלווה אותו, מקבל זכויות בנייה ויחידות דיור אותן הוא יכול לשווק וכן נהנה מהקלות במיסוי.
המדינה – הקרקעות המנוצלות בצורה מיטבית מובילות לחיסכון בקרקעות. פני השכונות משתנים ללא היכר והן מושכות אליהן אוכלוסייה צעירה ואיכותית.
אילו מסלולי פינוי בינוי קיימים?
מסלול רשויות – במסלול זה, הרשות המקומית מובילה את התכנון במתחם באמצעות המנהלת להתחדשות עירונית. לאחר שהממשלה מכריזה על מתחם כמיועד לפינוי בינוי, הפרויקט נהנה מהטבות מס שונות. תוקף ההכרזה הינו למשך שש שנים וניתן להאריכו לשש שנים נוספות. המנהלת מלווה את הפרויקט ומסייעת לדיירים לבחור נציגות דיירים, עו”ד וכו’.
מסלול מיסוי – מסלול זה פועל בהתאם לחוק הרשות להתחדשות עירונית התעש”ו 2016 . כשהיזם או בעלי הדירות רוצים לקדם את פרויקט פינוי בינוי, הם יכולים לפנות לרשות הממשלתית, כדי שתכריז על המתחם כמיועד לפינוי בינוי. לאחר שמכריזים על מתחם כמתאים למסלול מיסוי, הפרויקט מלווה בהטבות במס שבח, מע”מ ומס רכישה.
מה ההבדל בין פינוי בינוי לתמ”א 38/2?
תחום ההתחדשות העירונית כולל שלושה סוגי פרויקטים: תמ”א 38/1, תמ”א 38/2 ופינוי בינוי.
פרויקט תמ”א 38/1 – כולל ביצוע חיזוק ותוספות למבנה, מבלי שהדיירים מתפנים ממנו.
פרויקט תמ”א 38/2 – מסלול זה שהחל בשנת 2011, מהווה תיקון לתכנית תמ”א 38 המקורית. פרטי המסלול:
- הריסת מבנים שנבנו לפני 1980 ואינם עומדים בתקן הבטיחות בפני רעידת האדמה ובנייתם מחדש
- פרויקט נקודתי החל על מבנים בודדים
- תוספת של 18-25 יחידות דיור
- מבנים חדשים עם תשתיות מחוזקות, תוספת ממ”ד, ולעתים גם מרפסת של עד 12 מ”ר, חניה ומעלית. השטח המתווסף לדירה הוא עד 25 מ”ר
- התמורות עבור היזם – תוספת של עד 2.5 קומות בבניין והקלות במיסוי
- משך הפרויקט נע סביב 3-4 שנים
- נדרש רוב של 80% מהדיירים לביצוע הפרויקט. ניתן לחייב את 20% מהמתנגדים לעבור את התהליך בתנאים מסוימים, בהליך משפטי.
פרויקט פינוי בינוי
- מחייב הכרזה של הממשלה על המתחם כמתאים לתהליך פינוי בינוי
- נדרש אישור תכנית בניין עיר חדשה
- מתבצע במתחם הכולל 24 יחידות דיור לפחות
- תוספת של עד מאות יחידות דיור במתחם
- שיפור תשתיות כגון: חשמל, ביוב, מים וכו’
- תוספת של מבני ציבור, חניות, שטחים ירוקים ועוד.
- מבנים חדשים ומחוזקים, דירות חדשות ומרווחות עם ממ”ד
- התמורות עבור היזם – הטבות מס וקבלת זכויות לדירות, אותן הוא יכול לשווק בשוק החופשי.
- משך הפרויקט נע בין 5-10 שנים.
- נדרשת הסכמה של 80% מהדיירים ולא ניתן לכפות את התהליך על דיירים המתנגדים לו
מהם השלבים בתהליך פינוי בינוי?
- הכרזת המדינה על המתחם כמתאים לביצוע פינוי בינוי
- בחירת נציגות הדיירים
- בחירת עורך דין המייצג את הדיירים מול היזם ובחירת אנשי מקצוע שונים
- בחירת יזם מנוסה בעל חוסן כלכלי
- חתימה על ההסכם על ידי 80% מהדיירים (רוב מיוחס)
- ביצוע התכנון של הפרויקט על ידי היזם ואישורו על ידי הרשויות המוסמכות
- קבלת היתר בנייה
- מעבר הדיירים למגורים חלופיים, במימון היזם
- סיום הבנייה ומסירת הדירות החדשות לדיירים
מה עושים עם דייר סרבן?
לפי חוק פינוי בינוי התשס”ו – 2006, כאשר 80% מהדיירים בבניין (רוב מיוחס) מסכימים לתהליך הפינוי בינוי, אך אחד מבעלי הדירות בבניין מסרב לחתום על ההסכם או מתנה את ההסכמה באופן בלתי סביר, הם רשאים לתבוע אותו על הנזק שנגרם להם, בשל אי ביצוע הפרויקט.
הסירוב של הדייר לחתום על הסכם פינוי בינוי מוגדר כסביר כאשר:
- עסקת פינוי בינוי אינה כדאית עבורו מבחינה כלכלית
- לא הוצעו לדייר מגורים חלופיים בתקופת הבנייה או שלדייר או בן משפחה המתגורר עמו יש מוגבלות ואין התאמה של המגורים החלופיים למצבו
- לא הוצעו לדייר בטוחות מתאימות
- קיימות נסיבות אישיות שאינן מאפשרות לדייר לעבור את התהליך, לפי התנאים שסוכמו עם הדיירים
- דייר קשיש שלא קיבל את ההקלות המגיעות לו
מה הן התמורות עבור הדיירים?
התמורות הניתנות לדיירים משתנות מפרויקט לפרויקט ותלויות במשא ומתן שהם מנהלים מול היזם. דרישות בלתי הגיוניות ימנעו את יציאת העסקה לדרך.
דוגמאות לתמורות: דירה גדולה יותר, תוספת ממ”ד, מפרט טכני עשיר, חניה, מרפסת, בחירת מיקום לפי מנגנון שנקבע מראש ועוד. בפני הדיירים ישנן כמה אופציות: לקבל דירה חדשה וגדולה יותר, לקבל דירה חדשה ששטחה קטן יותר מדירות אחרות ולקבל את יתרת השווי בכסף מזומן או לקבל שתי דירות חדשות וקטנות מחוץ למתחם, שערכן שווה ערך לדירה חדשה במתחם. בנוסף, הדיירים מקבלים מהיזם מימון מלא של שכר הדירה עד לסיום הפרויקט. דיירים מבוגרים יכולים לקבל דיור בבית אבות או דיור מוגן.
בנושא התמורות, יש לשמור על שוויון בין הדיירים, כך שבעלי דירות עם מאפיינים דומים יקבלו תמורות זהות. במידה ודייר אחד או יותר מקבלים תמורה גבוהה יותר, צריך לבקש מהיזם ליידע את שאר הדיירים מראש.
מה חשוב לדעת על בחירת יזם לפרויקט של פינוי בינוי?
השלב החשוב ביותר בתהליך של פינוי בינוי הוא בחירת היזם וכדאי מאוד שהיזם יהיה גם קבלן. בחירה ביזם שהוא גם קבלן, מאפשרת לדיירים ליהנות מכל העולמות – יש להם כתובת אחת, מהימנה ונוחה, לפניות, הפרויקט מתבצע באופן חלק, ללא חיכוכים, הנפוצים בין קבלן ליזם ומובילים לעתים לעיכובי בנייה והיזם הקבלן מכיר היטב את השטח ומנהל את הפרויקט בצורה המקצועית, היעילה והטובה ביותר.
כדי לבחור את היזם המתאים, כדאי להשוות בין כמה יזמים ולבדוק לעומק את מידת המקצועיות, הניסיון והחוסן הכלכלי של כל אחד מהם. רצוי לבקר בפרויקטים שלהם, להתרשם מאיכותם ולשוחח עם הדיירים במקום.
פינוי בינוי בתל אביב – כל מה שחשוב לדעת
למה פינוי בינוי עם יעז יזמות ובנייה?
חברת יעז יזמות ובנייה פועלת מזה עשרות שנים, בייזום וניהול פרויקטים בתחום התחדשות עירונית בכלל ופינוי בינוי בפרט. החוסן הפיננסי שלנו, לצד הניסיון הרב שצברנו, ממצבים אותנו בין החברות המובילות בענף, לפי מדדים של BDI ו- D&B עם סיווג קבלני בלתי מוגבל (ג’5).
כחברה יזמית וקבלנית, אנחנו מהווים כתובת אחת עבור הדיירים, המקבלים מענה יעיל, אכפתי ומקצועי לאורך כל הדרך.
אנחנו מזמינים אתכם לתאם פגישה ולצאת עמנו לדרך חדשה ומרגשת