03-9674546

תשובות לשאלות נפוצות על תמ”א

המומחים של “יעז יזמות” התגייסו כדי לשתף אתכם תשובות על שאלות נפוצות בתחום תמ”א 38 בתל אביב. יעז יזמות היא חברה יזמית וביצועית, בעלת ניסיון מצטבר של 48 שנה בייזום פרויקטים וביצוע פרויקטים של תמ”א 38 בארץ ובתל אביב בפרט.

מהו סל הזכויות שניתן על ידי תמ”א 38 לתושבי תל אביב במסגרת תוכנית הרובעים?

תוכנית הרובעים של תל אביב הוקמה על מנת לקדם את פעילות ההתחדשות העירונית במרכז העיר תל אביב ולפשט את הליכי הרישוי, וכך לשמור על איכות החיים של תושבי תל אביב.

בהתאם לתוכנית הרובעים, סל הזכויות הניתן מקנה לבניינים שנבנו טרם שנות ה-80 אפשרות לחדש ולמגן את המבנה מפני רעידת אדמה, וכך לקבל תוספת זכויות. הזכויות הללו מאפשרות ליזמים להתקשר עם דיירי הפרויקט וכך להרוויח את שכרם.

עיריית תל אביב הגדילה לעשות והקימה את תוכנית הרובעים בשנת 2012 ותוכנית רובע 3 אושרה במרץ 18 ו-4 אושרה סופית במאי 2018. התוכנית מקנה זכויות לבניינים בתל אביב בהתאמה לתוכניות תמ”א 38 הארציות, ובחלק מהמקרים מעניקה עודף זכויות מעבר לקיימות.

את אותן זכויות העירייה עתידה לגבות בהיטלי השבחה לאחר תום הבנייה, ולכן בחלק מהמקרים העירייה מעניקה יותר זכויות. אם כך, גם אם תוכנית תמ”א 38 תתפוגג, תוכנית הרובעים עדיין תאפשר לתושבי תל אביב לקבל היתרי בנייה על סמך תוכנית הרובעים, לחדש את המבנים ולקבל את הזכויות המלאות.

האם מבנים שנבנו אחרי שנת 1980 יוכלו לבצע חיזוק ולקבל זכויות עודפות?

פעמים רבות וועדי בניינים מעוניינים לבצע חיזוק לבניין, אך באופן טבעי הם ירצו זכויות עודפות, כלומר בניית קומות נוספות, על מנת שיזמים יביעו עניין ויקבלו את שכרם. בניית הקומות הנוספות היא למעשה הסיבה שיזמים ירצו להיכנס לפרויקט. האם הדבר אפשרי? התשובה לכך פשוטה: הדיירים יוכלו לממן על חשבונם את עלות חיזוק הבניין ויקבלו הקלות מסוימות. בניינים אלה יוכלו לבקש מהוועדה המקומית היתר בנייה לצורך חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת ויקבלו הקלות, אולם הם לא יהיו זכאים לקבל תוספת זכויות בנייה כפי שמקבלים בניינים העונים על הקריטריונים של תמ”א 38.

כיצד ניתן להגדיל את זכויות הבנייה מעבר למה שתמ”א 38 מעניקה?

חשוב להבין שציר הזמן הוא גורם מכריע בתהליך תמ”א 38. הרי עובדים על קרקע מסוימת מכינים תכנון הכולל הגדרות תכנוניות מדויקות לכל רובע בעיר ולכן כל סטייה מהתוכנית המקורית תאלץ לבוא בדין ודברים ארוך מול העירייה והרשות המקומית והמחוזית, שצריכות לאשר את התוכנית החדשה. תהליך שכזה יכול להימשך שנים.

כדאי לדעת שתמ”א 38 מאפשרת קיצור דרך בוועדה המקומית, להוציא היתר בנייה ולצאת לדרך. עיריית תל אביב אישרה לאחרונה את תוכנית הרובעים לרובע 3 ו-4, ולכן היא  קודם תטפל בבניינים שעונים על הקריטריונים ואושרו, ורק לאחר מכן במקרים חריגים המנסים לשנות את הקיים.

מהם פתרונות החנייה שניתנים במסגרת תמ”א 38 לתושבי תל אביב?  

השאלה היא היכן הבניין ממוקם. אם הרובע מקנה סל זכויות המאפשר ליצור חניות תת קרקעיות בהריסה של הבניין, ייצרו חניון תת קרקעי בעל שתי קומות, שבו ישתמשו הדיירים הקיימים והישנים בחניות בצורה קונבנציונלית ורגילה עם רמפה. אם מדובר בבניין שלא ניתן להרוס ולבנות אותו מחדש בונים מתקן חנייה אוטומטי/ חצי אוטומאטי. ישנם בניינים שלא ניתן לבצע בהם דבר, ולכן היזם מחזק את הבניין, לא מוסיף חניות, ועל כך ישלם כופר חנייה לעיריית תל אביב.

מה יכול לעכב את תוכנית תמ”א 38 חוץ מהסרבול הבירוקרטי?

בתל אביב המשא ומתן עם בעלי דירות נעשה קשה יותר, כיוון שהם מתגוררים באזורי ביקוש, הם מודעים היטב לערך הנכס שבבעלותם. לכן, בבואם לנהל משא ומתן עם יזמים כף המאזניים נוטה לטובתם. אי לכך, נוצר מצב שלעתים מפערי ידע הם מנסים להשיג תמורות מופרכות שיזמים מתקשים להסכים להן. נכון, זהו שוק חופשי, אבל עקב הכח הטמון אצל הדיירים (דרישת רוב של 80% להריסה ובניה ו67% לחיזוק הבניין) נוצרים עיכובים משמעותיים.