תמ"א 38 בתל אביב – מה מייחד את העיר ביחס לערים אחרות ?  

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית המיועדת לחיזוק והריסה של מבנים ישנים שהוצא להם היתר ונבנו טרם שנת 1980. התכנית קובעת זכויות בנייה שהוענקו מהרשות הארצית והוכתבו לרשויות המקומיות בכל הארץ. הציפייה הייתה שהרשויות המקומיות בכל חלקי הארץ יטמיעו את תכנית תמ"א 38 הארצית באמצעות תכנון ובניית תכניות מפורטות, אולם לדאבוננו אף לא אחת מהרשויות הכינה תכנית שכזאת, פרט לרשות אחת שהיא עיריית תל אביב.

המאפיינים המיוחדים של תמ"א 38 בתל אביב ביחס לערים אחרות:

תכנית הרבעים – עושים סדר בזכויות הבניה בכל רובע בעיר תל אביב:

עיריית תל אביב, הכינה לאחרונה תכנית מפורטת המכילה בתוכה את הזכויות מכוח תמ"א 38. אולם בעוד שהתכנית מחלקת את העיר לאזורים ובכך מקנה זכויות בנייה נפחיות לכל רובע, ללא כל הפרדה בין הזכויות המוענקות מכוח תמ"א 38 ובין הזכויות המוענקות מכוח תב"ע. כראיה לכך, אפשר לראות באתר של עיריית תל אביב את תכנית מדיניות עירוניות לתמ"א 38 מפורטת ומוסברת היטב כשהיא מחולקת על פי רבעים.

התכנית המדוברת נקראת "תכנית הרבעים". היא הופקדה וטרם אושרה סופית, אולם כל הבקשות להיתר בנייה מסתמכות על הזכויות מכוח התוכנית. העיר חולקה ל-9 רבעים, כאשר העירייה מאשרת את התוכנית בחלקים. עיריית תל אביב הגדירה כמה צירים ראשיים שמפרידים בין הרבעים והזכויות וגרמו לכך שכל רובע מאופיין במסלול תמ"א 38 אחר. כך, למשל, רובע 4 מאופיין בפרויקטים של הריסה ובנייה מכיוון שהרובע מורכב ברובו מבניינים בני 3 קומות על קומת עמודים, כאשר בבניין החדש ניתן לבנות 8 קומות. דבר זה מניב כדאיות כלכלית עבור יזמים. מנגד, ברובע 3, המאופיין בבניינים באותו גובה, לא ניתן לבנות 8 קומות בבניין החדש אלא רק 7 קומות, מה שמשייך את רוב הפרויקטים ברובע למסלול של חיזוק ובנייה.

בחודש נובמבר 2015 אישרה ועדת המשנה לערערים את תכנית הרבעים לרובע 3 ו-4 בתל אביב במטרה לשמור על המרקם העירוני וצביון העיר. רובע 4 הנו פורה, כיוון שהוא גובל במיקומים אטרקטיביים: ברחוב שאול המלך בדרום, פארק הירקון בצפון, אבן גבירול במערב ודרך נמיר במזרח. רובע 3 אף הוא פורה ונמצא בין רחוב אבן גבירול ממערב, חוף הים במערב, נחל הירקון בצפון ורחוב בוגרשוב בדרום. גם הרבעים שטרם אושרו בהם תכניות מתבססים על הזכויות מכוח התוכנית העתידית או מכוח הרבעים שכן אושרו בשינויים מסוימים.

בניגוד לשאר הערים, תכנית הרבעים יצרה ודאות תכנונית בעיר תל אביב. הלכה למעשה, כאשר בעלי נכסים מקבלים הצעות לביצוע פרויקט של תמ"א 38, הם יכולים להיות רגועים שתוספות הבנייה שמוצעות להם מבוססות מציאות. כך, למשל, בערים אחרות יהיו הבדלים גדולים בין יזמים באשר לזכויות הבנייה שניתן לקבל, בעוד שבעיר תל אביב תכנית הרבעים הגדירה זכויות ללא אפשרות לקבל הקלות וללא התחכמויות.

רישוי מקווןמייעלים ומקצרים את התהליך מול העירייה 

עיריית תל אביב עברה לאחרונה לתהליך של רישוי מקוון. התהליך הבירוקרטי של הגשת גרמושקה לעירייה בצורה פיזית ותהליך של התנהלות מול פקידים "פנים אל פנים" הם נחלת העבר. ולכן, כיום כל ההתנהלות מול העירייה מתבצעת באמצעות המחשב, עובדה שמייצרת 2 יתרונות גדולים:

מאכערים – כל עוד התהליך מול העירייה התנהל פרונטלית, המאכערים נכנסו לתמונה מכיוון שהייתה תלות בהיכרות אישית עם הפקידים. כעת, כאשר כל התהליך מתבצע בצורה מקוונת, תפקידם של המאכערים הצטמצם משמעותית.

חיסכון בזמן – הרישוי המקוון יוביל בסופו של דבר להתייעלות בזמני הוצאת ההיתרים. כמובן, כמו כל תהליך חדש שכרוך בחבלי לידה, כרגע טרם מרגישים את השיפור בזמנים, אולם בסופו של יום זמני הוצאת ההיתר אמורים להתקצר ב- 8-10 חודשים בניגוד ל- 18 חודשים כיום (כך לפי מצגת העירייה).

עזרה ובצרון – העירייה מסמיכה גוף עירוני ייעודי להובלת פרויקטים של תמ"א 38

עיריית תל אביב היא העירייה הראשונה בארץ שהסמיכה גוף עירוני להוביל פרויקטים של תמ"א 38. עזרה ובצרון, חברת בת של עיריית תל אביב, יצאה לפני כ- 5 שנים למכרז זכיינים בתחום תמ"א 38. ההיגיון מאחורי המהלך היה לחסוך לבעלי נכסים את הצורך לבחון יזמים על סמך קריטריונים שהם לאו דווקא מבינים בהם (כגון – איתנות פיננסית, סיווג קבלני וכו'), עזרה ובצרון בדקו זאת עבורם ומציעים רשימה של 3-5 זכיינים שמהם יוכלו אותם בעלי נכסים לבחור יזם. כמובן, לאחר שאותם יזמים הציגו להם את התכניות, מפרטים וכו', ואותם בעלי נכסים יכלו להתרשם מהיזמים בעצמם.

תמא 38 בתל אביב, סיום פרוייקט

לסיכום,

באמצעות שלושת המהלכים הנ"ל תל אביב הפכה לאחת הערים המובילות והבלתי מעורערות בישראל בכל הנוגע להתחדשות עירונית. בעיר ניתן למצוא מאות פרויקטים של שימור, שדרוג וחידוש מבנים כנגד רעידת אדמה, ונראה כי המגמה הולכת ומתגברת מדי שנה. תל אביב ניצבת כיום במקום השני בישראל מבחינת היקף פעילות ההתחדשות העירונית, עם 12% מסך הפרויקטים של תמ"א 38 בתל אביב שאושרו עד כה. הפרויקטים מקודמים על ידי כ-230 יזמים, כ-160 בניינים בעיר כבר קיבלו היתר בנייה או אוכלסו, ועוד כ-350 מבנים ממתינים להיתרים.

 

אם אתם נמצאים בשלבים ראשונים של חשיבה ותכנון תמ"א – היכנסו לקריאת מאמר העוסק בתהליכים ושלבים בתמ"א 38, מקו הזינוק ועד קו הבניין.

רוצים לשמוע עוד? מעוניינים להתחיל תמ"א אצלכם בבניין?

צרו עמנו קשר ונשמח לתאם בפגישה בלתי מחייבת.

 

 

Summary
תמא 38 בתל אביב
Article Name
תמא 38 בתל אביב
Description
מהם המאפיינים המיוחדים לתמ"א 38 בתל אביב ביחד לערים אחרות? וכיצד הפכה תל אביב הפכה לאחת הערים המובילות בישראל בכל הנוגע לתמ"א 38 ולהתחדשות עירונית. הכל בכתבה שלפניכם.
השארת תגובה