מרוב יזמים לא רואים את הבניין

לאחרונה אנו עדים לקצב צמיחה מסחרר של יזמי תמ"א 38 המציעים עצמם לבניינים שונים ואלו מתחבטים במי לבחור מתוך רשימה ענפה ההולכת וגדלה. בשל תופעת ריבוי היזמים, נוצר הצורך בדירוג, מיון וסדר ביניהם על מנת להבין על פי פרמטרים/ סטנדרטים אובייקטיביים וקבועים מראש מול מי אנו עומדים, עם מי ברצוננו להיכנס למו"מ ולבסוף לחתום על הסכם.

 

חברות דירוג אשראי כגון bdi  ו – dun`s 100 מדרגות את כל ענפי העסקים בישראל ובכללם ענף הנדל"ן. ענף זה מחולק לתתי ענפים שונים כדוגמת יזמות ובניה, נדל"ן מניב, נדל"ן מסחרי וכדומה שמפאת גודלם וכמות היזמים/ החברות שפועלות, חברות הדירוג מצאו לנכון לדרגם בתת ענף הרלבנטי עבורם.

 

תת ענף חדש המדרג חברות והיזמים העוסקים בתחום התמ"א 38

בעקבות ההתפתחות המטאורית בזמן האחרון בענף ההתחדשות העירונית והקושי שנוצר לבעלי הנכסים בבחירת יזם, יצרו חברות הדירוג תת ענף חדש המדרג חברות / יזמים העוסקים בתחום התמא 38. בזכות דירוג תת ענף זה, ניתן כעת לבחון  ולהבדיל בין החברות ע"פ פרמטרים אובייקטיביים, רלבנטיים ומוגדרים ולא רק ע"פ אינטואיציות אישיות, תחושות בטן ומראה.  חשיבות הדירוג משמעותית בפני עצמה כיוון שניתן להתרשם מהחברה כבר בהיותה ברשימת החברות המדורגות שכן במציאות בה אנו מצויים, רוב היזמים/ חברות כיום אינן מדורגות כלל, לכן אינדיקציה כזו יכולה להעיד רבות על החברה ועל יתרונה המשמעותי בענף.

 

לעשות בחירה נכונה

משכך, חשוב לדעת לברור ולבחור נכון. בנוסף לדירוגים הקיימים ישנם פרמטרים פרקטיים נוספים שכדאי לבחון, לכן קיבצנו כאן עבורכם תובנות ועצות יעילות נוספות שיכוונו אתכם או לפחות ילמדו אתכם כיצד יש לבחון כל יזם / חברה:

  • וותק- מהו הניסיון של אותו יזם/ חברה בעולם הנדל"ן ככלל ובעולם ההתחדשות העירונית בפרט? כמה זמן החברה קיימת? מה רוב פועלה? תשובות לשאלות אלו יעזרו להבין מול מי אנו עומדים. יזם חולמני חדש שעומד "להתגלח" ולהתמקצע על הבית שלנו ואנו נשלם את שכר הלימוד או שמדובר ביזם עתיר ניסיון בעולם הנדל"ן שצבר במהלך הדרך כמה פרויקטים בהתחדשות עירונית.

 

  • הון עצמי- חשוב להבין מהו ההון העצמי של היזם, האם הוא ממנף עצמו באמצעות הבנק? האם הכספים שיושקעו בפרויקט הינם על בסיס אשראי חוץ בנקאי? נדגיש שבמידה והתשובה לשאלות אלו חיובית- סיטואציה כזו אינה בריאה ואידיאלית עבור הפרוייקט. וודאו זאת ע"י בדיקה של רו"ח חיצוני לחברה/ יזם, בנוסף, ניתן לבצע בדיקה מקוונת ע"י דירוגי אשראי אובייקטיביים אודות החברה (dun`s 100/ bdi)

 

  • בניינים מאוכלסים- ככלל, האם היזם ביצע ואיכלס פרויקט/ים שהוביל? ובפרט האם איכלס פרויקטים מסוג תמא 38 באותו איזור? לכו לראות את הבניינים! חשוב לזכור שהעובדה שאותו יזם בונה כרגע פרויקטים באיזור/ במקומות אחרים אינה מעידה על כך שהוא מבצע זאת בצורה טובה ומקצועית/ שהפרויקט לא יתקע במהלך הדרך בעקבות סיבה כזו או אחרת. לכן, העובדה שיזם /חברה בונים כרגע- אינה חזות הכל.

 

  • רשימת ממליצים- במידה והתשובה לסעיף הקודם חיובית, בקשו רשימת ממליצים מהיזם על מנת לוודא שהפרויקט שביצע- בוצע כהלכה. רשימה ממליצים טובה כוללת לא רק את דיירי הבניינים אלא גם אנשי מקצוע וגורמים מוסדיים שיכולים לתת את הדעת על מקצועיות ועבודת היזם, התקשרו אליהם!

 

  • מידת ההשקעה במו"מ וההצעה- בתהליך המו"מ לקראת הסכם יש לבצע מספר בדיקות בעלות חשיבות אקוטית לפרויקט מבחינת התמורות לדיירים/ זכויות הבנייה/ עלויות נוספות שייתכן ויושתו במהלך חיי הפרויקט וכיוב'. לבדיקות אלו עלויות משמעותיות שאותן נושא על גבו יזם אחראי, שכן עלויות אלו נגבות בטרם החתימה, בשלבי הבדיקה ולכן היזם נושא בסיכון גבוה שאותו פרויקט לא יגיע לכדי חתימה ועלויות אלו ייהפכו לעלויות שקועות עבורו. יזמים שחוסכים על בדיקות אלו/ לא מבצעים את חלקן/ נמנעים מהבדיקות- אומרים דרשני.

 

לסיכום, לצערנו כבני אדם, רובנו נופלים במראית העין. כלומר, לא פעם נפגשנו ביזמים שמציגים עצמם בצורה מופלאה, הדמיות מדהימות, חומר שיווקי ברמה הגבוהה ביותר (אתר/ לוגו/ חוברות / משרד/ הצעות וכיוב') אך לא פעם בבירור מעמיק התגלה שמאחורי אותו יזם לא עומד כלום ויצר מצג שווא שלם. כל זאת בגדר טפל שאנו מועדים ליפול בו לכן חשוב ביתר שאת להבין ולברר בצורה מעמיקה את הרשום לעיל בטרם ניתן לחזות ולאסתטיקה להשפיע.

מוזמנים להמשיך לקרוא ולעניין במאמרים נוספים:

התחדשות עירונית בעיר תל אביב

פרוייקט תמא 38 בתל אביב

Summary
Article Name
10 טיפינוי בינוי או תמ"א 38 ?פים לבחירת יזם בפרויקט תמ
Description
אז מה באמת ההבדל בין תמ"א 38/2, פינוי בינוי, ואיך הוא בא לידי ביטוי בתוצאות של כל פרויקט? הכל בכתבה שלפניכם.