סוגיית היטל ההשבחה עברה מספר תהפוכות בשנים האחרונות, בימים אלו שוררת אי וודאות רבה בעניין גובה ההיטל.  מצב זה מקשה על היזמים לתמחר את הפרויקטים לבנייה בצורה מדויקת שתניב כדאית כלכלית. לכן, היום יותר מאי פעם, חשוב לפנות ליזם מנוסה ומקצועי שידע לנווט את הפרויקט לחוף מבטחים.

 פטור מהיטל השבחה

תכנית תמ"א 38 לוותה במתן פטור מהיטל השבחה על פרויקטים לבנייה. פטור זה חל על תוספת של שתיים וחצי קומות לבניין. ניקח לדוגמה בניין טיפוסי ברובע 4 הכולל שלוש קומות על עמודים. במידה וקומת הקרקע בנויה על יותר מ-50% מהשטח של הקומה שמעליה, היא נחשבת כקומה ואז הבניין הוא בן ארבע קומות. כאשר שתיים וחצי קומות מתווספות לבניין בן ארבע קומות, הפטור מהיטל השבחה חל על שש וחצי קומות. אולם, תוכנית רובע 4 קובעת כי הבניה המותרת היא 8 קומות, כך שלמעשה תהיה חובה בהיטל השבחה עבור קומה אחת (8-7=1).

ב-3.4.2017 התווסף תיקון 3א' לתמ"א 38 אשר שינה את שיטת חישוב הזכויות. לפי חוק זה,  התוספת לכל בניין נקבעת לפי המצב הקיים, כלומר לפי מספר הקומות הקיימות. לדוגמה, לבניין טיפוסי בן 3 קומות על עמודים ברובע 4 ניתן להוסיף שלוש וחצי קומות. כלומר, הפטור מהיטל ההשבחה יחול על שבע וחצי קומות. ולמעשה יגרור מצב שלא יהיה כלל היטל השבחה (8-8=0).

הפתרון של עיריית ת"א לפטור מהיטל השבחה

היטל השבחה משמש את הרשויות המקומיות למימון הקמת מבני ציבור כגון בתי ספר, גני ילדים וספריות. מתן הפטור הנרחב לפי תיקון 3א, הוביל לפגיעה ברשויות המקומיות והן נדרשו למצוא פתרונות יצירתיים לבעיה.

לדוגמה, בתכנית הרובעים בתל-אביב ניתן לבנות בניינים עד לגובה של שמונה קומות ולכן, בעקבות מתן הפטור, נוצר מצב בו בניינים בני ארבע קומות הופכים לבניינים בני שמונה קומות, מבלי שמשולם עבורם היטל השבחה (כפי שהוסבר לעיל). כדי לפתור את המצב, עיריית ת"א החליטה כי מעתה והלאה, היטל ההשבחה עבור כל פרויקט שיקודם במסגרת תוכנית הרובעים יחושב כאילו זכויות הבניה התקבלו מכוח תב"ע (תוכנית הרובעים) ולא מכוח תמ"א, במקרה הזה, לא יחול הפטור מהיטל ההשבחה שחל רק במקרים של מימוש זכויות מכוח תמ"א 38. כתוצאה מכך, שלוש וחצי הקומות שיתווספו לבניין, יחויבו בהיטל השבחה. כמובן שבמקרה כזה לא תהיה כדאיות כלכלית לאף פרויקט בתחום התוכנית בעקבות חיובים גבוהים בצורה חסרת פרופורציה בהיטלי השבחה.

בסופו של דבר הושגה פשרה – פטור מהיטל השבחה על תוספת של שתיים וחצי קומות ולגבי הקומה השלישית שמתווספת, אם מסתכלים שוב על הדוגמא שלנו ברובע 4, גובה ההיטל יעמוד על 25% במקום 50%.

עולי הגרדום 14-16 תא
עולי הגרדום 14-16 תא

אי וודאות לגבי היטל השבחה

בשנה וחצי האחרונות שוררת אי וודאות בכל הנוגע לתשלום היטל ההשבחה. מצב זה מקשה על יזמים לספק הצעות מחיר מדויקות לבעלי דירות, להגיש דו"ח כלכלי לבנקים / חברות הביטוח. כמו כן, היזמים לוקחים סיכון גדול בהערכת גובה ההיטל ובמידה וההערכה אינה נכונה הם עלולים להיקלע לקשיים ואף לפשוט רגל.

הסיבות לאי הוודאות הן:

  • לאחר קבלת שומת השבחה מהעירייה, ליזמים יש זכות לתת שומה נגדית על ידי שמאי מטעמם, במקרה כזה, מתמנה שמאי מכריע שצריך לפסוק בין השומות. השמאי המכריע מחליט מה יהיה גובה ההיטל ומכיוון שכל שמאי פוסק בצורה שונה, הפערים בין הסכומים שנקבעים הם עצומים ולא הגיוניים.
  • כיוון שמרבית השמאים המכריעים נטו בפסיקותיהם לכיוון היזמים, עיריית תל אביב הגישה ערר על הסכומים שנקבעו. עד לרגע זה, לא הייתה פסיקה באף ערר ונוצר מצב אבסורדי, בו היזמים לא יודעים מה יהיה גובה ההיטל הצפוי.

ניסיון הוא שם המשחק

יזמים בלתי מנוסים מתקשים לתמחר את הפרויקטים בצורה נכונה והסיכון בכך גדול.

לאור המצב המעורפל שנוצר, היום חשוב יותר מאי פעם לפנות ליזמים מנוסים ומקצועיים.

חברת "יעז יזמות ובנייה" היא יזם תמ"א ופינוי בינוי, צבר ניסיון רב לאורך 50 שנות פעילות, המקנה לנו יתרון עצום על פני המתחרים.

החוסן הפיננסי, המוניטין והמומחיות שלנו, לצד הבקיאות בכל הפרטים בנוגע להיטל,  מאפשרים לנו לנהל את הפרויקטים בצורה מקצועית ולשלוט במצב. הדיירים, בעלי הקרקעות וכלל המעורבים בפרויקט, נמצאים בידיים טובות.