בינוי פינוי – יש דבר כזה!

תהליך 'פינוי בינוי' במסגרת התחדשות עירונית ו/או תמ"א 38/2 ידוע ומוכר לכולנו בצורה הפשוטה ככזה בו הדיירים מפנים תחילה את ביתם ועוברים למגורים זמניים לתקופה בה הורסים את ביתם הקיים ובונים במקומו את ביתם החדש. הבית החדש כולל תוספת דירות מתוקף זכויות הבנייה הנוספות המוקנות מתוכניות עירוניות/ מחוזיות/ ארציות.

לעומת דרך זו השגורה והמוכרת, בתהליך 'בינוי פינוי' נבנים קודם כל בנייני מגורים חדשים אליהם עוברים הדיירים למגורי קבע.

הכיצד?

לאור תיקון 101 לחוק התכנון והבניה (תשכ"ה, 1965) לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ישנן סמכויות נרחבות יותר בתוך מרחב התכנון שלה, וזאת בכדי ליעל, לקצר ולפשט את הליכי רישוי הבניה.

תיקון זה בעצם מאפשר לוועדה המקומית לאשר פרויקטים של התחדשות עירונית ובכללם פרויקטים מסוג תמ"א 38, העומדים בקריטריונים מסוימים, ללא התלות באישור נוסף מהוועדה המחוזית לתכנון ובניה.

כך לדוגמא במצב בו מושגת הסכמה לפינוי עם בניין אחד מתוך מתחם המונה כמה בניינים, העירייה תוכל לצאת במכרז לשיווק הקרקע שתקלוט את הדיירים במחיר שהינו נמוך בעשרות אחוזים מערך הקרקע בשוק. כאשר בתמורה להנחה זו, היזם הזוכה ימסור בחינם דירות למפונים, שאר הדירות הנותרות בבניין החדש- ימכור בשוק החופשי במחיר השוק וזאת כאשר הוא נהנה מההנחה המשמעותית במחיר הקרקע.

ומה עושים עם הקרקע של הבניין המפונה? 

קשה לתת כלל אצבע קטגורי בסוגיות הללו כי כידוע – כל עסקה לגופה עם התנאים שלה, אפשרות אחת היא שהקרקע עם הבניין/ים המפונה/ים  מולאמת חזרה לטובת המדינה שתציע אותה בהמשך לשיווק עבור יזמים שיבנו גם שם פרויקטים חדשים.

תהליך זה יוצר יתרון משמעותי עבור הדיירים המפונים שכן חוסך להם תחנת מגורים זמנית במעבר הישיר לדירתם החדשה שכבר בנויה. אך עם זאת, חשוב להדגיש שפרויקטים מיוחדים מסוג אלו דורשים בראש ובראשונה קרקע נוספת, אותה מקצה העירייה לשיווק עבור היזמים בהנחה משמעותית. פרויקטים מסוג זה מבוצעים בד"כ במתחמים גדולים של בניינים ישנים שכדאיותם הכלכלית עבור יזמים אינה אטרקטיבית במידה מספקת ולכן תוביל להזנחה והשארת המצב הקיים למרות שנדרש שינוי אקוטי.

לסיכום, 'בינוי פינוי' הינה אפשרות נוספת לתהליך התחדשות העירונית במתחמי מגורים גדולים. אפשרות זו מנגישה את הבניינים ליזמי התחדשות עירונית בכך שבמתודה זו האחרונים יציעו עצמם למכרזי הקרקע של העירייה בשל ההנחה המשמעותית על הקרקע, והדיירים המפונים מבתיהם הישנים והרעועים יעברו באמצעותה ישירות לבתיהם החדשים והבטוחים. כך גם בדרך זו ניתן לייצר "WIN WIN" עבור כל הצדדים הנוגעים לעסקה.