תמ"א 38 – 10 טיפים לבחירת יזם

לקראת תהליך תמ"א 38? קבלו 10 טיפים מצוינים לבחירת יזם, פשוט לגזור ולשמור

בחירת יזם לתהליך ביצוע תמ"א 38 בעידן של היום היא מורכבת ואף סיזיפית, שהרי חברות רבות במשק מציעות ליווי אישי לכל אורך התהליך, אולם יש לזכור כי מדובר בתהליך אשר לוקח 4 שנים ואף יותר, לכן חשוב לבצע בחירה אידיאלית שתאפשר לדיירים לדעת בוודאות כי הם ביצעו את העסקה הטובה ביותר.

תומר רייפמן סמנכ"ל חברת יעז – יזמות ובנייה, כאן כדי לתת לכם את הטיפים הטובים ביותר לבחירת יזם/חברה לביצוע תמ"א 38.

איתנות פיננסית

השלב החשוב ביותר הוא בחירת חברה בעלת איתנות פיננסית. איך יודעים כי החברה אכן יציבה מבחינה פיננסית? ואיך בודקים?

באופן כללי, איתנות נבחנת בשני מישורים: המישור הראשון הוא – להבין מהו ההון העצמי של החברה. האם הכספים אותם החברה משקיעה בפרויקט הם מהון עצמי או עם אשראי חוץ בנקאי לרבות קרנות השקעות שונות. מובן שאם החברה משתמשת עם הון עצמי היא חברה יציבה פיננסית. כדי לאמת שאכן החברה יציבה פיננסית, אתם רשאים לדרוש דו"ח של רואה חשבון חיצוני אשר בדק ובחן ביצועיה, במידה והחברה נמנעת מהגשת הדו"ח זה אומר דרשני..   חשוב לזכור כי כסף מבחוץ אינו בריא למיזם. המישור השני הוא – חקר דרך מידע זמין ואובייקטיבי הנמצא באינטרנט דרך דירוגים מתאימים ואמינים, לדוגמהBDI ו-D&B דירוגים אלו מציגים את 100 החברות המשפיעות בענף הבניה. אם חברה מופיעה שם זה אומר המון עליה. כמו כן, ניתן לקבל באמצעות הדירוגים הללו את פרופיל החברה של היזם/קבלן.

זמינות ושירות של החברה

לא משנה מה אנו רוכשים או איזה שירות אנו מקבלים, אנו כצרכנים רוצים זמינות ושירות מהיום לאתמול. כאשר מדובר בנכס היקר לכם מכל, הדבר חשוב פי כמה וכמה. לכן חשוב לבחון את טיב השירות והזמינות של החברה. האם מהרגע שהשארתם פרטים אכן פנו אליכם בזמן סביר? תוך כמה זמן מהרגע שהחברה הביע עניין הוגשה לכם הצעה מקצועית ומדוייקת?הרי מדובר בפרויקטים שנמשכים לפחות 4 שנים ולפעמים אף יותר. בדקו אם החברה מספקת לכם מענה מידי לכל שאלה או הבהרה, כיוון שבשלבים רחוקים יותר בפרויקט (שלבי הוצאת היתר, הבניה וכו') שבהם התקשורת עם החברה פוחתת חשוב שיהיה מי שייתן לכם מענה.

ניסיון החברה

חברות יזמות יכולות להציג באתר החברה הדמיות ושלל מידע על פרויקטים נוצצים, אולם בפועל החברה עדיין לא סיימה אפילו פרויקט אחד. לכן חשוב לבדוק כמה ניסיון יש לחברה, האם החברה סיימה פרויקטים, כמה שנות ניסיון בתחום יש לחברה, האם יש לחברה פרויקטים בשלבי ביצוע שתוכלו ללכת לראות. חשוב לדעת כי אתר שיווקי נוצץ לא תמיד אומר הרבה. כמו כן, ניתן להיכנס לאתר מדלן ולראות אם הפרויקטים שהחברה מציגה אכן מופיעים המציאות יחד עם זאת תקבלו אינפורמציה באיזה שלב הם נמצאים (היתר/ביצוע/אוכלס). בקיצור, אל תתרשמו מהדמיות נוצצות.

האם היזם הוא גם קבלן?

בחירת יזם שהוא גם קבלן יכול לחסוך לכם דילמות. הסיבה לכך היא ברורה – כאשר היזם הוא גם קבלן, הכל עובר תחת קורת גג אחת. רק כדי לסבר את האוזן, יזם שאינו גם קבלן, צריך לבחור קבלן שיבנה את הפרויקט. איך זה עובד? יזם זוכה בפרויקט ובוחר קבלן שמן הסתם ייתן לו מחיר טוב לבניה, דבר זה עלול לייצר חיסכון בחומרי גלם וטיב הבנייה. גם אם החלטתם ללכת עם יזם שהוא לא קבלן, חשוב לעשות בדיקה  ולבחון עם אילו קבלנים היזם עבד בפרויקטים קודמים. כמו כן, חשוב לבדוק האם לקבלן יש סיווג מתאים לבנות את הפרויקט, יחד עם זאת, ממולץ לבדוק את הסיווג הקבלני של הקבלן המיועד לבצע את הבניה. ג5 למשל זהו סיווג קבלני הגבוה והאיכותי ביותר.

פגישת היכרות לרושם הראשוני

חשוב לבדוק בפגישת ההיכרות עם אילו דרגים בחברה אתם נפגשים. האם יושב מולכם מנהל פרויקטים או סמנכ"ל /מנכ"ל החברה. הרושם הראשוני כולל את כל ההיבטים: איפה נפגשים, איך המשרדים נראים, האם האווירה בפגישה היא טובה, האם מוכרים לכם משהו שאינו אמין, איך החברה מציגה את עצמה וכו'.

כמה היזם מוכן להשקיע בשלב המו"מ

יש יזם שירצה להשקיע ויש יזם שלא יהיה מוכן להשקיע כמה אלפי שקלים בשביל לבדוק פוטנציאל. מובן שתהליך המו"מ הוא די רגיש, כיוון שלא מובטח דבר ליזם וההוצאות על תכנון, תכניות, אדריכל, הדמיות וכו', הן גבוהות. ככל ששלב המו"מ מתקדם חשוב לבדוק האם היזם מוכן להשקיע בבדיקות מעמיקות יותר ולייצר תוכניות מפורטות.. למעשה, ההשקעה מראה עד כמה היזם מאמין  בפרויקט ועד כמה הוא נחוש לזכות בו .

ההצעה

כאשר מגיעים לשלב של ההצעה מצידה של החברה, חשוב לבחון איך ההצעה מנוסחת. האם ההצעה נוגעת בכל ההיבטים של תמורות, תכנון, ערבויות ובטחנות, לוחות זמנים, ליווי בנקאי ליווי משפטי וכו'. חשוב לבדוק שלא מדובר בהצעת מחיר שהיא סטנדרטית ומובנית מראש, אלא יש לבחון אם היא יורדת לפרטי פרטים.

ליווי בנקאי

ישנה חשיבות רבה לליווי בנקאי, כיוון שהבנק הוא גורם מתווך בין הדיירים ליזם, לכן צריכה להיות עדיפות לחברות שעובדות ויודעות לייצר לווי בנקאי לפרויקט. למעשה, הבנק שולט על הכסף ושומר על שני הצדדים מוגנים.

 באיזה הון משתמשת החברה?

חשוב לבחון באיזה הון החברה משתמשת, האם מדובר בהון עצמי או באשראי חוץ בנקאי. ככל שהיזם נשען על הון עצמי כך העסקה יותר יציבה, אם הקבלן חושף את עצמו לסיכון ולוקח כספים מהון עצמי, כך הוא מאמין יותר בפרויקט. לעומת זאת, חברה שלוקחת אשראי חוץ בנקאי אומרת את הדבר הבא: אני לא מערבת את הכסף שלי. שימוש במימון חוץ בנקאי או קרנות השקעה למינהם מייצר הוצאות נוספות בפרויקט –  ריביות, ויש סיכון נוסף מבחינת הגמישות הכלכלית של הפרויקט. בקיצור, אם היזם מוכן להכניס יד לכיס זה אומר שהוא מאמין בפרויקט.

שקיפות מול הדיירים

בדקו האם החברה מוכנה לחשוף את הדו"ח הכלכלי של הפרויקט. (דו"ח המפרט את הניתוח הכלכלי שהחברה ביצעה, הכנסות לעומת הוצאות). האם בשלב של טיוטות חוזים החברה מוכנה לחשוף דו"חות ולהראות כמה היא משקיעה בפרויקט. מהדו"ח אפשר ללמוד המון.

לסיכום, תהליך תמ"א 38 הינו מורכב וטומן בחובו משימות רבות, כאשר החשובה מבניהן היא בחירת היזם. בכל התהליך מומלץ לבחון היטב את הפרמטרים שהוזכרו בכתבה, כך תוכלו לבצע בחירה נכונה שתאפשר לכם לדעת כי הבית היקר לכם מכל נמצא בידיים מהימנות ובטוחות.

ואם הגעתם עד לכאן, סימן שאתם ממש בעניין 🙂

צרו עמנו קשר ונשמח לתאם פגישה לא מחייבת!

Summary
Article Name
10 טיפים לבחירת יזם בפרויקט תמ
Description
בחירת יזם לתהליך ביצוע תמ"א 38 בעידן של היום היא מורכבת וקשה, שהרי חברות רבות במשק מציעות ליווי אישי לכל אורך התהליך, אולם יש לזכור כי מדובר בתהליך אשר לוקח 4 שנים ואף יותר, לכן חשוב לבצע בחירה אופטימלית שתאפשר לדיירים לדעת בוודאות כי הם ביצעו את העסקה הטובה ביותר.