תמא 38 במסלול הריסה ובניה אל מול פינוי בינוי במתכונתו הרגילה

גל ההתחדשות העירונית ששוטף את תל אביב פותח מספר אפשרויות עבור הדיירים לשדרג את יחידת המגורים שלהם תוך כדי חידוש של הבניין, הגדלת שטחים משותפים ואזורי חניה. קיימות שתי אפשרויות עיקריות: שיפוץ וחידוש אל מול פינוי הדיירים והקמת בניין חדש. האפשרות של פינוי הדיירים והחזרתם לדירות חדשות בבניין חדש לגמרי היא כמובן הדבר שכולנו היינו מעדיפים, אבל לא תמיד כדאית ליזם מבחינת זכויות הבניה שיקבל בבניין החדש, ולכן במקרים אלו האפשרות האופרטיבית שתעלה היא תמ"א 38 – חיזוק ושיפוץ.

לחצו כאן לקריאה נוספת בנושא תמ"א 38 בתל אביב

בעבר, במקרים בהם האפשרות של פינוי בינוי התאפשרה מבחינת היזם – נאלצו הדיירים להתמודד עם תהליך תכנוני מורכב, וגם במקרה בו  הצליחו להתגבר על התנגדויות הדיירים ועל האתגרים התכנוניים –  ציפה למעורבים בפרויקט תהליך ארוך  שנמשך כמה שנים טובות.

כאן נכנס לתמונה המסלול המקוצר של פינוי בינוי והוא נקרא תמ"א 38/2. העיריה יצרה בתוכנית המתאר הארצית של תמא תהליך של קיצור דרך לפינוי ובינוי. התוכנית יצרה כמה הקלות, בדרישות הרוב, בתכנון, ומכאן בזמן שלוקח הפרויקט וכך נוצר תהליך יעיל וכלכלי לפינוי ובינוי עבור יחידות יותר קטנות, שגם עבור בניין של 12 יחידות למשל – ניתן לביצוע.

אז מה באמת ההבדל בין תמ"א 38/2, פינוי בינוי, ואיך הוא בא לידי ביטוי בתוצאות של כל פרויקט?

מקור סטאטוטורי:

פרויקטים מסוג תמא 38/2  מקורם בתוכנית מתאר ארצית שהושקה ב2005 ובהוראות חוק מסוימות המסדירות את יישום הפרוייקטים בפועל לעומת פרויקטים מסוג פינוי בינוי אשר מקורם בחוק התכנון והבנייה, חוק פינוי ובינוי (פיצויים) חוק בינוי ופינוי של איזורי שיקום וכיוצא בזה.

כיצד נדע לאיזו תכנית הבניין מתאים?

תחילה יש להדגיש שתכנית תמא 38 חלה על כל מבנה שההיתר לבנייתו התקבל לפני שנת 1980, תכנית בניין העיר (תב"ע) הנוגעת לאותו הבניין מאפשרת לבנות במקומו מבנה בגודל 400 מ"ר לפחות ונדרש לחיזוק מפני רעידות אדמה. גם אם במקרה בו יש פחות מ 24 יחידות וגם אם יש יותר מ 24 יחידות, בתנאים הנ"ל ניתן להפעיל המסלול המקוצר "תמא 38/2".

תכנית מסוג "פינוי בינוי" תתאים רק כאשר מתקיים תנאי הסף המינמאלי של 24 יח"ד לפחות בבניין המדובר.

מהו הרוב הנדרש לביצוע כל אחת מהתכניות?

בפרוייקטים מסוג תמא 38 תיקון 2 (התיקון לחוק המחיל פינוי בינוי תחת תוכנית תמא 38) קיימת דרך משפטית בתנאים מסוימים לכפות את התהליך על המשתתפים. הרוב הנדרש לביצוע הינו 80% מבעלי הזכויות. כאשר האחרון מתקיים- ניתן להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים אשר בכוחו לחייב את 20% המתנגדים לביצוע הפרויקט. (ברמה המעשית, זה יבוצע בד"כ ע"י בא כוח בעלי הזכויות אשר יחתום בשם המתנגדים על המסמכים הנדרשים ע"פ חוק.)

בפרויקטים מסוג "פינוי בינוי" לא קיימת דרך אופרטיבית לכפות את התהליך על המתנגדים. לשון החוק קובעת כי נדרש רוב של 80% מבעלי הנכס שבבעלותם גם 75% מהרכוש המשותף. בפועל, אם לא ניתן להפריד תכנונית את "המתנגדים", 80% הסכמה לא תספיק כיוון שבנק לא יממן פרויקט שבו אינו יכול לשעבד את כל הקרקע לטובתו.

בנוסף, ההתמודדות עם המתנגדים לפרויקט מבוצעת באמצעות הגשת תביעה נזיקית לבימ"ש אשר ביכולתו לחייב המתנגדים בסעד כספי כלפי יתר בעלי הזכויות אך אין ביכולתו לכפות על המתנגדים ב"צו עשה" את ביצוע הפרויקט. כלומר, גם אם משפטית הדיירים "מנצחים" את המתנגדים – לא תהיה בניה אלא פיצוי כספי.

משך התהליך התכנוני והתלות בעירייה:

בפרויקטים מסוג פינוי בינוי נדרשת הוצאה ואישור תכנית בניין עיר חדשה הנוגעת לגוש/ חלקה של הנכס המדובר. פעולה זו יכולה להימשך זמן רב (סביב 5-10 שנים). בנוסף, מתווה פינוי בינוי כולל חלוקה מחדש של השטחים כשההתייחסות הינה למתחם כולו ולא מדובר רק בהריסת המבנים הקיימים ובנייתם מחדש. ברוב המקרים, הרשויות תדרושנה החזרת חלק מהשטח לטובת הציבור כדוגמת גני ילדים/ ביה"ס וכו'.

בתמא 38 כפי שהבהרנו לעיל, מדובר בתוכנית קיימת המוחלת על כל בניין העונה לקריטריונים ולכן הפעולה הנדרשת הינה בקשת היתר בנייה. משך פעולה זו נע סביב 12-24 חודשים.

לסיכום

ניתן להבין מכל ההבדלים שצוינו לעיל, שפרויקטים מסוג פינוי בינוי ארוכים משמעותית מפרויקטים מסוג תמא 38 תיקון 2.

תמא 38/2 מאפשרת תהליך של פינוי ובינוי מקוצר, המאפשר להתגבר על החסמים הביורוקרטיים הקיימים בתכנית פינוי ובינוי מבחינת חסמי הסכמת הרוב, תהליך תכנוני מול העירייה ותנאי סף כגון כמות היחידות בבניין. משכך, ראוי שבעלי הזכויות יתנו דעתם על הבדלים אלו בטרם יבחרו את התכנית הנראית להם ביותר.

למעשה, תוכנית פינוי בינוי במתכונת הישנה שלה, תתאים יותר למקרים בהם מדובר במתחם הכולל כמה מבנים מסוגים/ גדלים שונים, או אז תתייחס העירייה לכל המתחם כיחידה אחת ולכן אפשרות זו תהא יעילה יותר עבור מקרים מסוג זה.

מושגי יסוד בתמ"א 38 – לחצו כאן

טיפים בבחירת יזם תמ"א 38 – לחצו כאן

ואם הגעתם עד לכאן ואתם עדיין מרגישים מבולבלים – אנחנו כאן ונשמח לתאם פגישה ראשונית ללא התחייבות.

Summary
Article Name
10 טיפינוי בינוי או תמ"א 38 ?פים לבחירת יזם בפרויקט תמ
Description
אז מה באמת ההבדל בין תמ"א 38/2, פינוי בינוי, ואיך הוא בא לידי ביטוי בתוצאות של כל פרויקט? הכל בכתבה שלפניכם.